乐清
关闭
Y
乐清

房子跌回白菜价?有这些特征的城市,要当心了!

乐清房地产网 2019-05-11 13:10
94

点击上方头像关注头条号“阿历观楼市”

即可获得房产、理财等一对一咨询服务

大家好,我是阿历!

近日,国家发改委出台《2019年新型城镇化建设重点任务》,明确表示全面放开大城市落户限制。

一,之所以这样做,是因为有的城市在不断扩张,比如深圳从一个小渔村变成2000万人口的大都市;而有的城市在收缩,像玉门市变成了真的鬼城,房价两万一套也无人问津,这就是国家提及的收缩型城市。

其实“收缩型城市”的概念来自国外,也被国内的学界研究了多年。

什么是“收缩的城市”?

用龙瀛在一次演讲中的话来定义,就是“人口在变少的城市”。

《2019年新型城镇化建设重点任务》中提到:收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中。

1

中国到底有哪些城市出现了“收缩”?目前,并无官方数据。

根据清华大学建筑学院特别研究员龙瀛的研究,在2000年到2010年间,中国有180个城市的人口在流失,三分之一的国土人口密度在下降。

一般而言,常住人口连续3年以上持续流失且缺乏回流的城市,均可被视为收缩型城市。这一过程,如果伴随着人均GDP减少、财政收入下滑、城市建成区面积缩小,那么问题更加严重。

单纯以2014年-2017年间城区常住人口的变化情况来看,666个城市中有22个城市呈现出连续三年下降的情况。

很明显可以看出,这三年出现人口流失的城市集中在黑龙江、吉林、辽宁,分别有6座、5座、5座。位于东三省的“收缩型城市”占比高达73%。

其中,有6座城市的城区常住人口三年流失率超过10%。辽宁的新民、营口、开原三座城市流失率都超过了15%,甚至有的接近20%。

只有位于东三省的12座“收缩型城市”,同步伴随着人口密度连续三年下降。辽宁营口尤其突出,2014年-2017年间,每平方公里土地上的人口减少了约3884人,黑龙江佳木斯紧随其后,三年人口密度减少3047人/km²。

一,

城市收缩有什么特点

这些收缩型城市可以分为四类。

1,资源枯竭性城市。随着能源经济的下行,资源型城市受到一波较大的冲击。加上改革开放发展40年,人口从这些资源型城市向更利于创业与提高收入的地方转移,也就是人口与空间资源的优化配置。这些城市因资源而生,同样因资源枯竭而衰退,甘肃玉门、山西吕梁、黑龙江双鸭山是典型代表。其中,玉门的知名度最高。

2,产业变迁导致的收缩,比如东北的一些重工业城市,无法适应产业转型升级的需求,不得不面临产业衰退和人口外流的双重危机。

3,偏远城市的收缩。这些城市,既不靠近港口,又不靠近中心城市和大城市群,本身又缺乏资源支撑,在城镇化的时代的浪潮中,人口最容易流出。比如甘肃定西、内蒙古呼伦贝尔、黑龙江齐齐哈尔、广西河池等城市。

4,大城市周边的收缩。由于大城市虹吸效应的存在,周边城市人口不断向核心城市涌入,比如北京周边的三河、高碑店,成都周边的都江堰等。

不过,这类收缩并非一成不变。只要位于大城市群内部,城市收缩就不用太过担心。

二,

城市收缩带来的影响

人口在流失,产业在衰退,城市空间和公共设施在闲置,城市发展自然会受到影响。

其一,城市收缩,规划不会再允许扩张。在过去,大小城市,普遍钟情于摊大饼式建设。如果收缩成为事实,那么土地指标、公共建设指标必然要随之收缩。

发改委明确指出,未来要神话“人地钱挂钩”等政策,人口流失,土地指标和财政补贴必然要随之减少,收缩城市想要再玩大建新区和土地财政的游戏,恐怕行不通了。

同时,根据发改委文件,要引导人口和公共资源向城区集中。所以,在收缩型的中小城市,没有人口和产业注入的新区,最需要警惕。

其二,收缩型城市,难以支撑起大规模的公共设施建设。无论是公共设施建设,还是地铁建设,都需要庞大的人口规模作为前提。人口越多越聚集,规模效应就越突出,地铁建设的人均成本就越低。北上广深的地铁能开往几十公里之外的远郊,就是人口规模带来的利好。

如果城市收缩,人口减少,产业衰退,那么许多公共设施就无从支撑。以地铁为例,不是每个城市都有资格建设地铁。按照规定,申报建设地铁的城市一般公共财政预算收入应在300亿元以上,地区生产总值在3000亿元以上,市区常住人口在300万人以上。如果城市不断收缩,这些公共设施显然无法上马。

其三,城市收缩,房价等资产价格同样无法维持。房地产的根本支撑在于经济和人口,经济衰退,产业衰退,人口外流,那么原来的房地产价格自然难以维持。

美国底特律一度是美国房价最高的城市之一,后来由于经济危机,汽车产业全面衰退,市区大量房子被空置,房价自然一落千丈。

三,对于未来的预测

未来,这些城市会不会继续收缩呢?

这段时间,一二线城市放宽落户政策,疯狂抢人,所以对于大城市来说,会继续扩张。

而另一方面,大城市的扩张也带来了都市圈的扩大,这对于不在都市圈范围内且经济并不发达的中小型城市来说,依然逃不过继续收缩的命运。

最后呢,如果大家有其他关于房产、理财的问题,点击下方“了解更多”提交问题信息后阿历会主动联系您为您解决!

编辑者:admin

分享到: