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为什么商住公寓比商铺有投资价值

乐清房地产网 2019-05-17 15:14
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作者:美房网康老师

同样是商业立项,商住公寓跟商铺因为用途不同,出现了截然不同的结果。

先来说说商铺,当前的情况就是风光不在,甚至可以说日落西山。更悲催的是大量实体商铺倒闭,传统商业街日见没落。所以我也发表了《以前“一铺养三代”,未来“一铺毁三代”!》的观点。

商铺的没落,不是因为商铺真的消失了,而是因为商铺原来的价值被新生商业模式颠覆了,这个新生商业模式就是互联网电子商务。不是商家真的消失了,而是商家没有必要在传统马路边的商铺里面做生意了,而是搬到了互联网平台上面做生意。原来大家在商铺里才能找到客户,现在大家都到网上下订单支付,于是商家都转移到网上做生意,支撑原来商铺的价值点发生了转移,或者说商铺被电商颠覆,于是商铺的价值就不断贬值。

而贬值就是没有投资价值,升值才有投资价值。

传统商铺不断贬值,是因为电子商务不断升值,这就起自然界的能量守恒定律,原来商铺是商业链条的顶层,因为大家买东西都要去商铺,商家只是商铺的下层,商家需要争夺商铺才能有生意,那时商铺非常有价值。现在互联网平台是商业链条的顶层,商家是第二层,商铺反而成为了底层,很多人只需要在办公室或者家里面用电脑就可以做生意,线下实体商铺反而更多的是体验店,但是生意都交给了互联网平台。于是,投资逻辑发生变化,传统商铺的价值跑到了互联网平台,互联网平台的价值越来越高,而商铺的价值越来越低,商铺的价值都转移到了互联网平台。对应的资本市场现象就是淘宝的市值从几千万到现在两万亿,淘宝增加的万亿市值就是实体商铺消失的万亿市值,这就是自然界能量守恒定律。

同样,传统报纸的不断倒闭的原因就是互联网新闻的不断崛起,越来越多的人放弃了报纸,改成用手机看新闻,于是今天今日头条一家互联网新闻不断增加的市值就是那些不断消失的传统报纸的市值的减少部分市值,这就是自然界的能量守恒定律。

这种价值重新分配的过程就是投资价值的潜在机会。传统的临街商铺被网红店铺取代,传统的报社编辑部被自媒体取代,对应的趋势就是那些原来依靠传统店铺的有独创能力的个人群体成为了互联网平台争夺的目标。

于是,网红经济应运而生,而网红就是脱离了传统店铺而依靠互联网平台做大的个体集合。网红就是互联网平台争夺的目标,就是互联网的名牌。网红让名牌的价值从传统店铺转移到了互联网平台。

互联网平台颠覆了传统商铺,就是当前的大趋势,投资就是捕捉趋势下的风口,互联网就是大风,大风就是财富重新分配的工具,互联网吹到哪里,哪里就迎来财富重新分配的机会,这种财富重新分配的机会聚集到一起就是风口。

投资就是捕捉风口并且等待风口的到来。

创统商铺的原来的价值点就是既能让商家在商铺自己经营挣钱,还能出租收获高租金,所以商铺的价值很高。现在商铺没落的原因就是自己在商铺里很难挣钱,出租的租金也不断下降。

所以,判断商铺是否有价值,就看租金是否不断走高,并且这种走高的趋势是否持续,所谓持续就是会不会有新的模式能够颠覆让租金突然消失。

传统商铺就是被互联网颠覆了,于是商铺的价值迅速下跌。而颠覆商铺的互联网的平台成为了独角兽,而平台独角兽就是把大量优质的商家给整合到一起,这些优质商家都在哪里做生意呐,其实非常简单,都改在了家里做生意了。

于是,商铺的价值不断走低,商铺被住宅颠覆,住宅的价值不断走高,原来商铺的价格远远高于住宅,现在住宅的价格远远高于商铺。

互联联网平台让商铺和住宅的价格进行重新分配,这就是过去十几年中国房地产的趋势。商铺只能商不能住,但是住宅既可以住还可以商,互联网平台给了住宅绝地反击的机会。

学会投资,首先要学会投资逻辑,也就是未来的趋势,互联网就是未来的趋势,房产投资谁先接入互联网就是投资未来的目标。住宅先接入互联网颠覆商铺就是趋势。

未来,这种趋势还会持续吗,如果还会持续,那么赶紧布局住宅,如果不会持续,就赶紧放弃住宅。

目前,住改商越来越严格,大城市的底层住宅改造商铺基本都在清理拆除,一个单元的住家如果商用需要全楼同意的规定,让住宅改造成商业走到了尽头。所以,住宅继续继续享受商业的红利基本被堵死,住宅不断回归到居住的本质,原来享受的商业溢价被封杀。

看懂了投资逻辑,自然也就明白哪类房产会成为下一个风口。那就是可以取代商铺的住宅就是下一个风口。在家里既可以自住,还能办公经商开网店,这类房产就是下一个互联网大风的风口。

比如传统酒店就是商铺模式,当前大家出行越来越多,经济型酒店越来越火爆,旅游度假出差的需求对酒店的数量要求不断增长,这就是标准的朝阳行业,也是房产投资的未来趋势。

传统酒店需要集中式管理被严格管控,而民宿属于分散式,属于标准的整合碎片化的房间,管理成本低于传统酒店,又能省掉很多不必要的成本,比如前台,保安餐饮等等,同时增加了个性化的设计户型更加家庭化,于是民宿行业成为当前中国增长率最快的行业之一,大量资本涌入,抢占龙头独角兽位置。美团,途家,爱彼迎,携程等等互联网平台给民宿的接入提供了丰富的短租分享机会,同时,线下托管公司风起云涌,让可以接入民宿的房产租金水涨船高。

那么,哪类房产可以接入民宿短租,当前更多住宅改造成民宿,但是这类房产存在扰民消防的先天隐患,未来必然受到监管层的封杀。只有商业立项的房产,才能符合民宿的要求,这类房产本来就属于商业立项,具有完整的消防措施,更不存在扰民的可能。所以,这类商业立项的有居住功能的房产就是民宿短租的主力军。

那么,这种短租的租金会不会持续,会不会被互联网颠覆。租金持续性的问题取决于中国人未来的出行是不是会增长,这个问题应该说未来中国人的出行一定是高增长的市场,随着高铁飞机的普及,大家更关注的还是增长率的问题。至于互联网会不会杀死民宿行业,会不会像杀死商铺一样杀死民宿。就要明白商铺被杀死,是因为商铺的交易付款功能完全可以被互联网取代,但是民宿的居住功能确无法被互联网代替,互联网能代替的是让位置不太好的民宿取代位置好的民宿,让价格不断接近。

本月九号,我们自己运行注册的酒店公寓民宿苏州君地联合广场店正式在美团平台上线,仅仅一周,昨天出现满房,显示强劲的市场需求。

俱乐部现在正在打造自己的民宿运营团队,掌握管理经验,开始接受新的房源输出管理经验,做大做强“美寓”品牌。

民宿正在不断冲击传统酒店,就像电商不断冲击实体商铺,这就是当前的房产投资趋势。

编辑者:admin

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