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96%的城市重启上涨?楼市真相超出你想象

乐清房地产网 2019-05-17 15:14
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文|凯风

 

世上有一种东西最让人看不透,那就是统计数据。

 

5月16日,国家统计局发布4月房价数据。在70个大中城市中,67城新房价格环比上涨,1个城市持平,下跌的仅赣州和韶关两个城市。

其中,秦皇岛以1.8%的环比增幅领跑,北上广深全部转涨,广州、重庆、昆明、西安、杭州、济南、武汉的环比涨幅超过1%。

 

这似乎意味着,在纳入统计的70个大中城市中,96%的城市房价都在上涨

 

但,真相果真如此吗?

 

01

67城房价上涨,真相是什么?

 

统计数字有时候会“骗人”。

 

这倒不是说,统计数字本身存在问题,而是许多统计与现实存在脱节。稍微明白统计常识的人都知道,对于统计,向来不能就数字而论数字,要看到背后更深层的东西。


想要明白这一点,得知道数据是怎么来的。统计数据里的新建商品房,来源于各地房管部门上传的网签数据


众所周知,在限价和限网签的背景下,网签时间往往滞后于实际成交时间,而部分高价楼盘的网签价与实际成交价也存在很大悬殊,这就导致新房价格普遍存在失真

 

可以想象,如果突然放开网签,或者放宽限价门槛,统计上的房价出现大涨或大跌,十分正常。

 

同时,对一二线城市来说,新房成交结构的变化也会显著影响到房价。


大城市中心城区土地资源开发殆尽,北上广深早已进入存量房市场,这就导致新房价格无法代表整体市场。最关键的是,如果中心城区某些高价大盘集中上市,也会直接带动城市均价的抬升,但也却无法代表真正的市场行情。


所以,统计数据经常出现的一个悖论是:同一个城市,新房价格大幅上涨,而二手房价格大幅下跌,两者长期背离,这显然是不正常的。

 

相比而言,二手房数据更具参考意义。


这不仅因为二手房覆盖到全市所有楼盘,而且二手房不存在限价、限网签等行政因素的干扰。

 

02 

真实市场:

哪些城市回暖?哪些城市仍在调整?

 

当然,对于二手房,也不能就数据论数据,既要关注统计部门的二手房数据,同样还要参考第三方的数据。

 

以国家统计局公布的4月二手房数据来看,在70个大中城市中,房价环比上涨的城市55个,持平的3个,下跌的12个,下跌的城市比上个月多了2个。


 


这12个房价环比下跌的城市分别是:广州、武汉、成都、济南、青岛、安庆、宜昌、常德、湛江、泸州、南充、遵义


这其中,既有一线城市,也有强二线城市,更有不少三四线城市。

 

再参考第三方市场数据来看,二手房下行趋势仍在持续。

 

在重点监测的36个一二线城市中,4月份房价环比上涨的城市只有13个,下跌的城市则有22个,而上个月这一数字还只有16个。

 

如果按同比数据,与去年同期相比,有9个城市二手房价格出现下跌。


跌幅前三的城市分别是福州-5.89%、石家庄-5.43%、三亚-4.75%;相比去年同期,二手房房价涨幅最猛前三的城市分别是呼和浩特24.71%、西宁23.37%、西安21.75%。


这是价格,再看成交量,也并非每一个城市都出现复苏。


可见,大多数城市仍在盘整,形势并未像官方统计显示的那么乐观。

 

当然,统计差异一直都存在,因为统计样本和统计方式都不同,关键是要识别真正的市场数据,不要被一些似是而非的数据所误导。

 

03 

楼市调控:松绑还是紧缩?

 

就在上周,楼市妖股苏州出台限售政策,新一轮楼市调控卷土重来。

 

楼市调控卷土重来,是不是意味着这一轮松绑到此为止?

 

事情没有这么简单。要知道,中国楼市是政策市,任何楼市政策而都是服务于整体经济的。经济形势的强与弱,直接决定了楼市政策的松与紧。(参阅《这一次,楼市调控真的卷土重来了》)

 

经济的大环境不用多说,下行压力依旧存在,而外界环境的不确定性再度加码。这种环境下,不仅不能打压房地产,反而更加需要房地产这根定海神针。

 

刚刚公布的经济数据已经证明这一点,工业消费增速有所回落,只有房地产一枝独秀,起到了定海神针的支撑作用。

所以,楼市调控到底是松是紧?要看城市楼市所处的阶段,

编辑者:admin

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